지영냠의부동산공부

REITs 유상증자

jyjy906 — Mon, 4 Nov 2024 21:38:22 +0900

1. 리츠란?

다수의 투자자에게 자금을 모집한 뒤, 부동산에 투자 및 운용해 발생하는 임대수익, 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자상품

-상장리츠: 주식시장에서 거래되기 때문에 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉬운 것이 장점

-국내 상장 리츠시장 규모: 2022년 기준 17조원, 2025년 46조원, 2030년 128조원 증가할 것으로 전망. 주요 투자처로 각광.

2. 리츠 유상증자 배경 및 효과

[유상증자란?]

기업이 자본을 늘리기 위해 새로운 주식을 발행하고, 이를 기존 주주나 새로운 투자자에게 판매하는 과정.

주로 자본금 확충이나 부채 상환, 신규 사업 투자 등을 위해 진행

유상증자 => 기업의 재무구조 개선 및 성장 가능성 확대

[리츠 유상증자 logic]

보통 상장기업이 유상증자를 발표하면 -> 기존 주주의 지분 희석, 기업 재무구조 악재 예상

BUT, 리츠 유상증자: 배당 가능 이익의 90% 이상 투자자에게 배당 지급 의무

즉, 평소 임대료 등으로 번 돈 대부분을 투자자에게 고스란히 넘겨줌.

성장하려면 투자유치, 즉 유상증자가 필요할 수 있음.

규모가 큰 일부 리츠 제외하면 평소 보유하는 현금 규모 적은 편

따라서 리츠가 새로운 부동산 자산을 매입해 외형을 키우기 위해서는? 외부에서 투자금을 끌어와야 함.

"유상증자"

[리츠 유상증자 배경]

2024년 6월 국토교통부에서 발표한 '리츠 활성화 방안'을 근간으로

'리츠 배당확대법' + 최근 국회에서 자산 평가 이익을 배당 가능 이익에서 제외하는 내용이 담긴 개정안 발의 및 추후 시행

-> 리츠 배당확대법으로 배당지급에 대한 우려 없이 보유하고 있는 부동산 자산의 재평가가 가능해짐.

=> 보유 자산의 재평가 활성화로 시가총액과 자산 감정평가액 간 괴리가 생기는 큰 문제 해결 기대

=> P/NAV(자산 감정평가액 대비 시가총액 비율) 수준이 낮은 리츠 수혜 기대 (신한알파리츠, 롯데리츠)

신한 알파리츠) 타 스폰서 리츠와 달리 시장에서 직접 매물 구함 -> 상대적으로 경쟁력 있는 가격에 자산 편입 가능

-> 국내 주요 리츠운용사들이 대규모 유상증자 진행 중

출처: 한화리츠 IR_ 20240925 유상증자 계획발표

[유상증자 진행 과정]

청약 -> 투자자들은 보유한 주식 수에 따라 신주를 인수할 수 있는 권리 가지게 됨.

[유상증자 장점] "성장 후 경쟁력을 갖추고 꾸준히 성장하기 위한 수단"

리츠 유상증자 -> 새로운 자산 매입 => 부동산 포트폴리오 구축

1. 규모가 커지면서 리츠 자체 신용등급 높아짐(분산 투자를 통해 리스크를 줄이는 효과)-> 리츠 자금 조달 금리 낮아짐

=> 투자자에게 돌아가는 배당금의 증가로 이어짐.

2. 규모 커지면서 각종 인덱스에 편입되는 효과 -> 인덱스를 보고 투자하는 기관(패시브 투자자)의 자금 유입

=> 리츠 거래 활성화 및 유동성 증가

즉, 장기적으로 기업의 재무 구조가 개선되면서 긍정적 영향을 미칠 수 있음.

[유상증자 단점] "리츠 지분 희석"

자금을 성공적으로 조달하기 위해 유상증자 시 시장가 대비 할인된 가격에 신주 발행

=> 기존 주주 입장에서는 단기적인 손실 입을 가능성 존재

=> 특히 국내 리츠는 아직 성장 초기에 있기 때문에 기존 주식 수 대비 신주 발행 규모가 큰 편,

유상증자 발표 이후 실제 신주가 성장될 때까지의 과정이 길기 때문에 유상증자시 부정적인 영향 다소 더 클 수 있음.

<CASE1) 신한알파리츠>

편입자산: 그레이츠판교, 그레이츠청계, 트윈시티남산, 신한L타워, 삼성화재역삼빌딩, 그레이츠숭례 등 11곳

배경: GS서초타워 및 씨티스퀘어 편입을 통한 포트폴리오 안정성 강화 -> 장기적 성장과 배당 안정성 제고

유상증자 후 배당추이: GS서초타워 및 씨티스퀘어 편입 후 2년간 연 350만원 안팎의 배당지급 예상

2024년 7월 기준

=> 보유 자산의 재평가 활성화로 시가총액과 자산 감정평가액 간 괴리가 생기는 큰 문제 해결 기대

=> P/NAV(자산 감정평가액 대비 시가총액 비율) 수준이 낮은 리츠 수혜 기대

<CASE2) 코람코라이프인프라리츠>

편입자산: 전국 150여개 HD현대오일뱅크 직영주유소, 삼성-LG전자 등 대형 가전매장, 쿠팡 풀필먼트와 라스트마일 물류센터, 맥도날드 및 폴바셋 등 대형 F&B브랜드의 DT매장, 서초동 마제스타시티타워1 우선주

상장 당시 목표 수익률: 연 6%, -> 꾸준한 밸류애드 및 자산매각으로 현재 실질 배당률은 목표 수익을 상회하는 연 7.6%

규모: 400억원 규모의 유상증자

배경: DF빌딩 우선주 매입 목적 -> 리츠의 체급을 높이고 배당 안정성 강화 목적

청약일: 구주주 청약일 10/7-10/8, 청약률 약 106% => 많은 투자자들이 유상증자에 긍정적인 반응 보임

기대효과: 코람코라이프인프라리츠의 수익성과 성장성 향상의 마중물로서 향후 우량 자산을 대상으로 다양한 전략을 구사해 목표보다 실제 배당을 꾸준히 높일 수 있음. 오는 11월 말 연 10%대 배당 예고.

3. 리츠 유상증자 시사점 2 points

1. 어떤 자산을 사려고 하는지

2. 유상증자 시점이 어떤지

1. 어떤 자산을 사려고 하는지?

리츠가 증자를 통해 조달한 자금으로 어떤 부동산 자산을 매입하려고 하는지 파악해야 함.

리츠의 전략에 잘 맞는 자산인지, 기존 자산과 시너지 창출이 가능한지, 매입가격이 적절해 DPS(주당배당금)을 높일 수 있는지 등을 따져봐야 함. 이를 충족하는 유상증자는 단기적으로 주가가 조정될 수 있겠지만, 중장기로는 상승세를 보여줄 수 있기 때문에 투자자에게 긍정적일 수 있음.

2. 유상증자 시점은 어떤지?

리츠는 새로운 부동산 자산을 취득할 때 1. 차입(돈 빌리는 방법), 2. 유상증자(주식시장을 통한 자금조달) 방식 중 택

-주가가 높을 때) 기존 주주 입장에서는 유리한 조건에서 부동산 자산 추가 가능.

-주가가 낮을 때) 매입하려는 부동산 자산 가격만큼 자금을 조달하려면, 주가가 높았을 때보다 신주를 더 많이 발행해야 하기 때문에 기존 주주에게 비교적 불리

**EX) 주가 각각 1만원, 5천원 / 1억원 건물 매입 가정

-주가 1만원: 신주 1만주 발행

-주가 5천원: 신주 2만주 발행

=> 새로 발행하는 주식 수량이 많아질수록, 주식당 배당금 희석이 커짐에 따라

기존 주주가 갖고 있는 주식의 가치도 떨어짐.

[유상증자에 대한 개인적 의견]

주식과 다르게 리츠의 유상증자는 장기적으로 리츠의 성장 가능성을 높이는 좋은 기회라고 생각함.

단기적으로는 주가를 희석시켜 부정적인 영향을 받을 수 있지만,

리츠 수익의 90%가 투자자에게 배당으로 귀속된다는 점을 고려했을 때,

유상증자로 리츠의 몸집을 키우는 것이 투자자에게도, 리츠회사에게도 좋은 투자 전략이라고 생각함.

REITs 리츠 투자 지표 및 밸류에이션

jyjy906 — Mon, 4 Nov 2024 19:30:25 +0900

[리츠 투자 핵심 지표]
Cap Rate: 자본환원율 = 투자비용 대비 수익률
NAV(Net Asset Value): 부동산 순자산가치
FFO(Funds From Operation): 사업운영수익 = 리츠 운영수익
AFFO(Adjusted Funds Operations): 배당가능자금
DPS: 주당 배당금

[리츠 지표 의미]

Cap Rate = NOI(순영업소득) / 부동산 매매금액
NOI = 한 부동산에서 거두어들이는 연간 전체 소득 - 그 부동산에 들어간 연 모든 지출(융자 상환금 제외)
NAV = 해당 리츠가 보유한 부동산 총액 - 부채 = 순자산가치
P/NAV = 시가총액(주가X주식수) / 순자산가치
**P/NAV 1 이상 => 시가총액이 리츠 보유 순자산보다 큼을 의미. (미만은 반대)
DPS = 자사주 매입/소각, 자산 매각, 배당성향 상향 -> DPS 증가

[리츠 수익성 분석]
Cap Rate

**순영업소득 높을수록, 부동산 매매금액 낮을수록 Cap Rate 높아짐
**캡레이트 높다 => 매입한 부동산 자산의 임대료가 비교 가능한 지역의 부동산보다 높거나, 부동산을 싸게 샀다는 의미로 풀이, 향후 자산 매각시 높은 수익률 기록 가능
금리 인하기에는 임차인 신용상태 및 임대료 지불 능력 개선 -> 임대수익 확대로 리츠 자산 안정화, 캡레이트 상승
**캡레이트 낮다 => 대상 자산의 시장 가치 상승 예상

FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각차익 - 이자수익

**부동산 사업 특성을 반영하여 당기순이익에서 감가상각비와 자산매각에 따른 손익효과를 제외하고, 리츠의 실제 사업 수입을 반영하기 위한 지표 => 본원적인 실적("임대수익", "배당능력") 지표
**FFO 상승 -> 수익성 개선, 리츠의 영업수익은 임대료에 기반 두고 있기 때문에 크게 변동X

P/FFO = 주가총액 / 배당가능 수익

**EX) 해당값이 10이면 매년 시가총액의 10% 수익이 발생한다는 의미

AFFO = FFO + 임대료 인상분 - 자본지출 - 정기적 유지보수 금액 = 배당가능자금

**EX) AFFO가 주당 1달러인 리츠가 해당 분기 지급 비율을 50%로 책정하면 분기당 배당금은 50%
**조정과정을 거치기 때문에 FFO보다 보수적인 지표

DPS / 주가 = 배당률

**리츠는 법적으로 연간 수익의 90% 배당 의무

FFO/NAV = 순자산가치 대비 임대수익률

**부동산 임대 투자 임장에서는 자기자본수익률로 볼 수 있음.
**경기도 2급지 약 5%, 경기도 1급지 약 4%, 서울 2급지 약 3%, 서울 1급지 약 1% 정도

- 부동산 자본이득: 금리인하 -> Cap Rate 하락 -> 부동산의 Valuation Multiple 상승 -> 미래 주식가치 증가
- 부동산 임대수익: 금리인하 -> 이자비용 감소 -> NOI 증가 -> 주주배당 증가

[리츠 밸류에이션 - NAV Valuation]
목적: 리츠가 보유하고 있는 자산의 시장가치를 Cap Rate를 이용해 합리적으로 추정하고,
예산되는 순영업수익을 곱해서 NAV 산출

ESR켄달스퀘어리츠 NAV Valuation

출처: 대신증권 20220713 ESR켄달스퀘어리츠

**Cap Rate 추정_ 시장 금리 상승이 캡레이트 하방을 차지하고 있으나, 여전히 높은 가격에 거래되고 있는 현대식 물류센터, 임차인 선호 지역에 위치한 점 등을 고려했을 때, 지역별 가중평균 캡레이트 4.5% 적용

먼저 23년 순영업이익(a)을 114억으로 추청, Cap Rate를 4.5%(b)라고 추정하면
Cap Rate = 순영업이익 / 부동산시장가치(Target Value)

**부동산시장가치_ 순차입금 없음을 가정

4.5% = 114억 / Target Value
즉, Target Value(c) = 253,333,333,333
NAV = Target Value - 순차입금(d)
= 2,533 - 1,058 = 1475(e)
발행주식수 213,089천 주(f)이므로,
목표주가 = NAV(e)/발행주식수(f) = 6,936원
현재주가 5,270원
따라서, 상승여력 = 6936 - 5270 / 5270 = 31.6%

**리포트 상 Target Value 값 직접 계산해본 값 다름

Q. 리츠 예상 영업수익 추정 방법?
Q. 리츠 DPS 산출 근거, 배당수익률?

REITs (Real Estate Investment Trusts)

jyjy906 — Mon, 4 Nov 2024 16:38:37 +0900

1. REITs란?

다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자-운용하고, 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사

2. 수익구조
다수 투자자로부터 자금을 모아 상업용 부동산 자산에 투자하고, 해당 부동산으로부터 발생하는 임대수익이나 매각수익을 투자자들에게 배당금으로 나누어주는 구조.

리츠는 차입과(담보대출, 회사채, 장기차입금 등) 자본(유상증자, 신규상장)을 활용해 부동산 매입 후, 임대수익을 재원으로 배당 지급

통상 과세소득의 90% 이상을 주주에게 지급 의무

높은 유동성에 대한 반대 급부로 투자자들은 그만큼 가격 변동성에 노출됨.

단기적으로 주식시장 흐름에 영향을 받을 수밖에 없기 때문에 오히려 실물자산 대비 수급과 심리가 가격을 좌우하는 빈도가 잦음. -> 장기투자 저해하는 요인으로 작용할 가능성 존재.

3. 목적

- 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산 간접투자 기회 제공

- 부동산 가격 안정

- 건설시장 활성화 도모(안정적 자금조달 가능)

- 부동산 산업 발전 (낙후된 부동산 시장 선진화, 유동화하기 어려운 부동산 문제점 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모)

4. REITs 장점

- 투자금액 측면: 소액투자 가능

- 세금 측면: 직접 투자 대비 세금 부담 적음(배당금에 대해 15.4% 배당소득 과세)

vs 직접투자: 취득시 취-등록세, 보유시 재산세, 종합부동산세, 양도시 양도소득세 등 부담

- 투자 전문성 측면: 숙련된 전문가에 의한 자산운용

- 유동성 측면: 원하는 시점에 현금화 가능

- 안정성 측면: 국토교통부의 정기적인 관리감독, 리츠사 준법감시인을 통한 투자자산 관리

5. REITs 종류

투자대상 및 편입 자산에 따라 종류가 나뉨.

실물자산 투자 기준) 오피스, 리테일, 주거, 물류, 인프라, 헬스케어, 데이터센터, 패밀리하우스, 셀프스토리지 등

=> 단위 거래 규모가 큰 부동산의 특성상 개별 리츠의 편입 물건 개수는 제한적일 수밖에 없음.

이는 단일 또는 소수의 부동산 물건과 섹터가 지니는 고유한 위험에 그대로 노출될 수 있음을 의미,

특히 일반 투자자의 제한적인 분석능력이나 부동산 시장이 지닌 정보의 비대칭성을 고려한다면 리스크 더욱 커질 수 있음.

6. 국내 REITs 시장 규모

2024년 7월 말 기준, 국내 리츠 운용자산(AUM) 98조 5,000억원

**vs 2013년 AUM 11조 8,000억원 => 약 10년 만에 9배 수준으로 성장

VS 미국 리츠 운용자산 규모 1,800조원_ 리츠 현물 출자에 대한 과세이연제도 -> 리츠시장 급격히 성장

VS 일본 리츠 운용자산 규모 160조원_ 리츠 취득세 공제 등 세 혜택

7. REITs와 금리의 관계

출처: 매경이코노미

리츠 -> 부동산을 매입하기 위해 대규모 자금 조달

기준금리 상승 -> 금융비용 증가로 이어짐 => 리츠의 수익 감소

=> 임대료 등 부동산 수익을 배당재원으로 활용하는 리츠의 투자수익을 저하시키는 요인

지난 9월 열린 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 에서 미 중앙은행(Fed)은 2022년 3월 이후 지속해온 금리 인상 사이클을 마무리하고 0.5%p '빅컷' 단행 -> 금리 인하 사이클의 시작!

2023년 10월 한때 8%에 육박했던 미국 30년 만기 모기지 금리는 Fed의 긴축 완화 기조를 선반영해 약 2년 만에 6% 초반대까지 재차 하락함.

부동산 자산 매입에서 '레버리지 활용'이 불가피한 리츠는 그 속성상 시장금리에 민감하게 반응하는 동시에 특히 시장금리가 하향 안정시 수혜를 기대할 수 있음.

조달금리의 하락 => 리츠 부동산 매입을 위해 조달한 대출의 이자 부담을 덜 수 있음.

향후 리츠의 수익성 개선 및 배당 확대, 리츠에 대한 투자 심리 개선, 이는 리츠 가격 상승 요인으로 작용할 전망.

**리츠의 경기 후행적 속성

통상 리츠 가격 => 경기 확장기 및 안정기를 거치는 동안 실물 지표 회복 확인 -> 이후 본격적인 상승 탄력

지난 2년 반 동안 리츠는 미국 증시 전반의 성과에 미치지 못했지만,

1. 자산 가격을 억눌렀던 금리의 추세적 하락, 2. 한동안 침체를 겪었던 부동산 투자의 점진적 회복

=> 향후 우호적인 경기 상황과 맞물려 실물 부동산의 펀더멘털 개선으로 이어질 것.

8. REITs 투자시 점검해야 할 사항

1. 기초자산) Cap Rate(자본환원율), 토지 및 건물가치, 건축연한, 거시 및 미시입지, NOI(순영업소득)

2. 임대계약) 공실률, 계약기간, 임차인 신용등급, 계약 갱신률, 계약조건(세금, 관리비), 임대료 상승률, 계약해지조건

3. 가치분석) 배당 수익률, 이자비용 및 부채비율, FFO(사업운영수익), NAV(순자산가치), P/FFO, P/NAV(주당 순자산가치)

4. AMC) 운영 역량, 부가서비스, 섹터 특성, 경쟁관계, 투자성향, 앵커(스폰서) 유무

+ 신규자산 편입 및 그에 따른 유상증자, etc...

코레이트타워 매각_ 한국토지신탁 매수

jyjy906 — Mon, 4 Nov 2024 02:35:10 +0900

GBD 코레이트타워

[코레이트타워 개요]

서울시 강남구 테헤란로 137 소재
서울 업무 핵심권역인 GBD 중심, 우량 오피스 자산
2호선 역삼역 4번 출구 인근 -> 접근성 우수
주변 오피스: 아크플레이스, 강남파이낸스센터(GFC), 하나금융그룹 강남사옥 등

2001년 8월 준공
연면적 3만4984㎡(1만583평), 지하7층~지상19층
소유주) 한국토지신탁 - 코레이트타워위탁관리부동산투자회사
현재 임차인) 동부건설, 한국토지신탁, 코레이트자산운용 등

2020년 당시 한국토지신탁이 리츠 자산관리회사(AMC)이자 전략적투자자(SI)로 참여하며 우선매수권 확보, 리츠 보통주 투자자로 참여해 단위면적 기준 GBD(강남권역) 최고가에 인수. 당시 에쿼티 830억원 및 보통주 140억원치 매입, 대출 약 3,000억원 등 투입.
부대비용 제외한 자산가격은 평당 3,407억원, 전체 3,605억원 수준. 인수하면서 리모델링 진행.

[투자자 구성]

리츠 보통주 투자자
“한국토지신탁 18.81%”
리츠 우선주 투자자
경찰공제회 18.81%
한국스탠다드차타드은행 18.81%
공무원연금공단 18.81%
하나캐피탈 12.03%
신한캐피탈 6.27%
외 개인주주
대주단
삼성생명, 한화생명, KB생명

코레이트타워는 5년 만기로 2025년 만기를 앞두고 있음. 이에 코레이트타워리츠 종류주 투자자들을 중심으로 매각이 논의됐고, 지난 5월에 열린 리츠 주주총회에서 개인투자자 약 5%를 제외한 투자자 전원 매각 동의.

- 만기가 아직 1년 정도 남아있지만, 최근 서울 주요업무지구 내 코어 오피스 매물이 쌓이고 있는 점을 고려해 일찍 자산을 내놓고 마케팅 작업에 착수한 것으로 보임. 강남업무지구(GBD)에만 해도 최대 1조 몸값의 '더에셋타워'를 포함한 다수 빌딩들이 거래 대기 중에 있음.
- 매각주관사: 세빌스 단독

#1.
한국토지신탁 우선매수권 권리 행사 가능성,
코람코자산운용 '코레이트타워' 인수 무산 조짐

http://m.thebell.co.kr/m/newsview.asp?svccode=00&newskey=202410231200572160107765

코람코운용, '코레이트타워' 인수 무산 조짐

코람코자산운용의 코레이트타워 인수 무산 가능성이 제기된다. 우선매수권을 보유한 한국토지신탁이 권리 행사에 나서기로 가닥을 잡으면서다. 게임 개발사인 111퍼센트로서도 아쉬운 상황이

m.thebell.co.kr

[코람코자산운용, 코레이트타워 우선협상자 선정]
게임개발사 ’111퍼센트‘ 전략적 투자자(SI)로 유치, 사옥마련 위해 함께 코레이트타워 인수 추진.

**111퍼센트 - 모바일 디스펜스게임으로 유명세를 탄 회사, 히트작 ‘랜덤다이스’를 비롯해 최근에는 ‘운빨존많겜‘으로 좋은 반응을 이끌어내고 있는 회사

-당시 우협 경쟁사) 빗썸, 이지스자산운용, JB자산운용

코람코) 매도자 협상 - 평당 4,200만원
전체 연면적 고려한 가격은 4,400억원 수준

[코람코자산운용의 plan B]
한국토지신탁이 우선매수권 행사할 경우,
조달 측면에서 역할 - 연내 매각을 끝내야 하는 상황인만큼(알려진 매각 기한 12월) 한국토지신탁의 조달이 수월하지 않을 가능성 존재.

#2.
한국토지신탁, 코레이트타워 우선매수권 행사
4,450억원 제시

https://www.fnnews.com/news 202410300850476765

한토신, 코레이트타워 우선매수권 행사[fn마켓워치]

한국토지신탁이 동부건설 본사인 코레이트타워(옛 현대해상 강남사옥)에 대해 우선매수권을 행사했다. 코람코자산운용은 빗썸, 이지스자산운용, JB자산운용 등과 경쟁을 벌여 우선협상대상자

www.fnnews.com

[2024년 10월 30일 한국토지신탁 우선매수권 행사]
한국토지신탁은 코레이트타워를 계속 사옥으로 활용하고자 우선매수권을 행사. 임대차 계약이 만료된 뒤 한국토지신탁, 동부건설 등이 임차할 사옥을 찾는 것이 어려운 것도 하나의 요인. (동부건설: 한국토지신탁 계열사)

한국토지신탁, 통보기간 당일 코레이트타워에 우선매수권 행사를 통보. 우선매수권 행사가격 4,450억원 수준.

vs 코람코자산운용 4,400억원 제시

**최근 GBD의 오피스 자산 매각가
3.3㎡당 3500만~4000만원 선 -> 평균보다 높은 가격에 매각

[한국토지신탁 자금 조달 plan]
아직 어떤 비히클(Vehicle)을 활용할지는 정하지 않은 상태, 다만 셰어딜로 거래를 마칠 가능성 높음.

**셰어딜: 지분 매수
즉, 부동산 리츠는 그대로 두고 수익증권만 거래 -> 취득세X
vs 에셋딜: 부동산 자체 매입 및 매도 -> 소유권 이전

기존 REITs 활용 + 기존 담보대출 refinancing

기존 리츠 활용 유력 “셰어딜”
1. 유상감자를 통해 에쿼티 투자자를 엑시트 시킨 뒤,
2. 새로운 수익자를 대상으로 증자에 나서는 방식

현재 코레이트타워위탁관리부동산 주요 출자자
=> 경찰공제회, 엠플러스자산운용, 공무원연금공단, 하나캐피탈, 신한캐피탈, 한국토지신탁 등

+
기존 담보대출 리파이낸싱을 통해 새롭게 setting

현재 담보대출) 금리 2.2%, 2025년 8월 만기 단일 트렌치 구성
삼성생명 1,053억원, 한회생명 1,000억원, KB라이프생명보험 200억원 등

이번 우선매수권 행사를 하면서 기존 투자금 대비 100억원을 늘릴 것으로 알려짐. 4년 전에 비해 자산가격과 투자금액이 커진 만큼 보통주 출자 비율을 맞추려는 의도.
총 투자금) 에쿼티(지분)가 1700억원 정도를 차지
우선주 투자자) KB증권, 나머지 우선주 중 800억 조달

**한국토지신탁의 보통주 전액 출자를 조건으로 투자.

-

https://dealbook.co.kr/koreiteutaweo-maegag-hantosine-maseuteoriseu-yeogjean/

코레이트타워 매각 추진 한토신에 '마스터리스' 역제안

코레이트타워 전경최근 서울 강남권(GBD) 오피스인 코레이트타워(옛 현대해상 강남사옥) 매각을 준비중인 한국토지신탁(한토신)에 예비 매각 주관사들이 마스터리스(장기 임차계약)가 필요하다

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[마스터리스 구조]
현 주요 임차인인 한토신과 동부건설이 장기 임대차계약을 책임지는 마스터리스 구조를 확보하면 오피스의 상품성이 한단계 높아질 것.
마스터리스를 제공한 건물의 경우 임차인을 장기 확보한 것이어서 매수인은 NOC(전용면적당 임대료, 관리비를 더한 가격) 관련 수입 안정성을 높일 수 있음.

**마스터 리스: 건물을 한 명의 임차인이 통째로 책임지고 임대하는 것을 말하며, 전대하는 것에 대한 위험과 책임은 매도인(Master)이 책임지는 것.
소유자가 건물을 먼저 팔고(Sales), 매도인이 마스터(Master)가 되어 건물 전체를 다시 재임대하는(Lease Back) 구조.

통상 상업용 부동산 거래에서 건물 소유주인 매도인이 가격을 높게 받기 위해 매도 뒤에 장기 임차하는 '세일즈앤리스백' 방식은 널리 쓰임.

**세일즈앤리스백: 매각 후 재임대
매도인) 건물을 유동화함으로써 자금 융통과 동시에, 건물 사용할 수 있는 권리 유지. 확보한 현금은 주력 및 신규 사업에 투자 가능, 사옥 이전으로 소요되는 비용 절약 가능
매수인) 새로운 임차인 찾지 않아도 되고, 일정 기간 동안 임대료 수입 보장

다만 한국토지신탁은 리츠 AMC로서 주요 주주 중 하나이지 리츠 전체를 소유한 오너는 아니라는 점에서, 수익자들이 여러 곳이기 때문에 마스터리스에 따른 과실을 고스란히 가져가는 것은 아닌 셈. 한토신은 장기 임차 제안과 관련 검토중이며 아직 결정을 내린 것은 아닌 것으로 알려짐.

Q. 한국토지신탁이 우선매수권 행사하면서 얻는 이익은?
Q. 코람코자산운용 plan B -> 자금조달의 역할 어떻게?

2024-10-13 뉴스 요약

jyjy906 — Mon, 14 Oct 2024 00:30:36 +0900

금융硏 "PF 부실 재발 막으려면 사모 부동산펀드·리츠 활성화해야"

출처_ https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4328131

금융硏 "PF 부실 재발 막으려면 사모 부동산펀드·리츠 활성화해야" - 연합인포맥스

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 부실 재발을 방지하기 위해선 사모형 부동산펀드와 리츠를 활성화할 필요가 있다는 제언이 나왔다.신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 13일 '국내 부동

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부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 부실 재발을 방지하기 위해 사모형 부동산펀드와 리츠를 활성화할 필요성

부동산펀드와 리츠가 기존 매입·임대 운영 방식에서 벗어나 부동산 PF 사업에 직접 개발에 참여하는 형태로의 활성화 방안을 모색

부동산 개발단계) 사모형 -> 신속형 의사결정을 지원하여 기관 투자자의 지분 투자 참여 활성화
=> 시행사의 자기자본 규모를 확대하고, 저자본-고차입 구조와 개발이익 독점구조 개선 가능

부동산 운영단계) 공모형 -> 개발과 운영에서 발생하는 이익을 일반 투자자들과 공유

이를 위해서는? 개발 단계에 참여하는 사모펀드와 리츠에 한해 종합부동산세 감면 및 재산세 분리과세, 투자자 배당소득세 감면 등 세제 유인체계 구축을 위한 정책적 노력이 필요

또한 시행사에 대한 자본 비율을 강화하는 건전성 규제를 함께 도입해야 한다고 주장

현행 부동산 PF 사업은 시행사가 적은 자본만 투입해도 성공 시 막대한 이익을 얻을 수 있는 구조. 반면 사업에 실패하면 관련 신용위험이 건설사와 금융사뿐 아니라 수분양자에게 전가되고 최악의 경우 시스템 위험(리스크)으로도 전이될 수 있음.

“한국개발연구원(KDI) 조사에 따르면 2021~2023년 3년간 추진된 부동산 PF 사업장 300여곳의 시행사 평균 자기자본 투입비율은 3.15%에 불과하고 사업비의 약 97%를 차입을 통해 조달했다.”

현재 부동산개발업 및 주택법상 시행사 등록 요건)
법인 - 자본금 3억원
개인사업자 - 영업용 자산 평가액 6억원

시행사에 대해 총사업비 대비 자본투입 비중에 따라 대출 금융기관의 PF 대출 위험가중치를 차등 적용하는 방식도 고려할 수 있을 것