코레이트타워 매각_ 한국토지신탁 매수

GBD 코레이트타워

[코레이트타워 개요]

서울시 강남구 테헤란로 137 소재
서울 업무 핵심권역인 GBD 중심, 우량 오피스 자산
2호선 역삼역 4번 출구 인근 -> 접근성 우수
주변 오피스: 아크플레이스, 강남파이낸스센터(GFC), 하나금융그룹 강남사옥 등

2001년 8월 준공
연면적 3만4984㎡(1만583평), 지하7층~지상19층
소유주) 한국토지신탁 - 코레이트타워위탁관리부동산투자회사
현재 임차인) 동부건설, 한국토지신탁, 코레이트자산운용 등

2020년 당시 한국토지신탁이 리츠 자산관리회사(AMC)이자 전략적투자자(SI)로 참여하며 우선매수권 확보, 리츠 보통주 투자자로 참여해 단위면적 기준 GBD(강남권역) 최고가에 인수. 당시 에쿼티 830억원 및 보통주 140억원치 매입, 대출 약 3,000억원 등 투입.
부대비용 제외한 자산가격은 평당 3,407억원, 전체 3,605억원 수준. 인수하면서 리모델링 진행.

[투자자 구성]

리츠 보통주 투자자
“한국토지신탁 18.81%”
리츠 우선주 투자자
경찰공제회 18.81%
한국스탠다드차타드은행 18.81%
공무원연금공단 18.81%
하나캐피탈 12.03%
신한캐피탈 6.27%
외 개인주주
대주단
삼성생명, 한화생명, KB생명

코레이트타워는 5년 만기로 2025년 만기를 앞두고 있음. 이에 코레이트타워리츠 종류주 투자자들을 중심으로 매각이 논의됐고, 지난 5월에 열린 리츠 주주총회에서 개인투자자 약 5%를 제외한 투자자 전원 매각 동의.

- 만기가 아직 1년 정도 남아있지만, 최근 서울 주요업무지구 내 코어 오피스 매물이 쌓이고 있는 점을 고려해 일찍 자산을 내놓고 마케팅 작업에 착수한 것으로 보임. 강남업무지구(GBD)에만 해도 최대 1조 몸값의 '더에셋타워'를 포함한 다수 빌딩들이 거래 대기 중에 있음.
- 매각주관사: 세빌스 단독

#1.
한국토지신탁 우선매수권 권리 행사 가능성,
코람코자산운용 '코레이트타워' 인수 무산 조짐

http://m.thebell.co.kr/m/newsview.asp?svccode=00&newskey=202410231200572160107765

코람코운용, '코레이트타워' 인수 무산 조짐

[코람코자산운용, 코레이트타워 우선협상자 선정]
게임개발사 ’111퍼센트‘ 전략적 투자자(SI)로 유치, 사옥마련 위해 함께 코레이트타워 인수 추진.

**111퍼센트 - 모바일 디스펜스게임으로 유명세를 탄 회사, 히트작 ‘랜덤다이스’를 비롯해 최근에는 ‘운빨존많겜‘으로 좋은 반응을 이끌어내고 있는 회사

-당시 우협 경쟁사) 빗썸, 이지스자산운용, JB자산운용

코람코) 매도자 협상 - 평당 4,200만원
전체 연면적 고려한 가격은 4,400억원 수준

[코람코자산운용의 plan B]
한국토지신탁이 우선매수권 행사할 경우,
조달 측면에서 역할 - 연내 매각을 끝내야 하는 상황인만큼(알려진 매각 기한 12월) 한국토지신탁의 조달이 수월하지 않을 가능성 존재.




#2.
한국토지신탁, 코레이트타워 우선매수권 행사
4,450억원 제시

https://www.fnnews.com/news 202410300850476765

한토신, 코레이트타워 우선매수권 행사[fn마켓워치]

[2024년 10월 30일 한국토지신탁 우선매수권 행사]
한국토지신탁은 코레이트타워를 계속 사옥으로 활용하고자 우선매수권을 행사. 임대차 계약이 만료된 뒤 한국토지신탁, 동부건설 등이 임차할 사옥을 찾는 것이 어려운 것도 하나의 요인. (동부건설: 한국토지신탁 계열사)

한국토지신탁, 통보기간 당일 코레이트타워에 우선매수권 행사를 통보. 우선매수권 행사가격 4,450억원 수준.

vs 코람코자산운용 4,400억원 제시

**최근 GBD의 오피스 자산 매각가
3.3㎡당 3500만~4000만원 선 -> 평균보다 높은 가격에 매각

[한국토지신탁 자금 조달 plan]
아직 어떤 비히클(Vehicle)을 활용할지는 정하지 않은 상태, 다만 셰어딜로 거래를 마칠 가능성 높음.

**셰어딜: 지분 매수
즉, 부동산 리츠는 그대로 두고 수익증권만 거래 -> 취득세X
vs 에셋딜: 부동산 자체 매입 및 매도 -> 소유권 이전

기존 REITs 활용 + 기존 담보대출 refinancing

기존 리츠 활용 유력 “셰어딜”
1. 유상감자를 통해 에쿼티 투자자를 엑시트 시킨 뒤,
2. 새로운 수익자를 대상으로 증자에 나서는 방식

현재 코레이트타워위탁관리부동산 주요 출자자
=> 경찰공제회, 엠플러스자산운용, 공무원연금공단, 하나캐피탈, 신한캐피탈, 한국토지신탁 등

+
기존 담보대출 리파이낸싱을 통해 새롭게 setting

현재 담보대출) 금리 2.2%, 2025년 8월 만기 단일 트렌치 구성
삼성생명 1,053억원, 한회생명 1,000억원, KB라이프생명보험 200억원 등

이번 우선매수권 행사를 하면서 기존 투자금 대비 100억원을 늘릴 것으로 알려짐. 4년 전에 비해 자산가격과 투자금액이 커진 만큼 보통주 출자 비율을 맞추려는 의도.
총 투자금) 에쿼티(지분)가 1700억원 정도를 차지
우선주 투자자) KB증권, 나머지 우선주 중 800억 조달

**한국토지신탁의 보통주 전액 출자를 조건으로 투자.

-

https://dealbook.co.kr/koreiteutaweo-maegag-hantosine-maseuteoriseu-yeogjean/

코레이트타워 매각 추진 한토신에 '마스터리스' 역제안

[마스터리스 구조]
현 주요 임차인인 한토신과 동부건설이 장기 임대차계약을 책임지는 마스터리스 구조를 확보하면 오피스의 상품성이 한단계 높아질 것.
마스터리스를 제공한 건물의 경우 임차인을 장기 확보한 것이어서 매수인은 NOC(전용면적당 임대료, 관리비를 더한 가격) 관련 수입 안정성을 높일 수 있음.

**마스터 리스: 건물을 한 명의 임차인이 통째로 책임지고 임대하는 것을 말하며, 전대하는 것에 대한 위험과 책임은 매도인(Master)이 책임지는 것.
소유자가 건물을 먼저 팔고(Sales), 매도인이 마스터(Master)가 되어 건물 전체를 다시 재임대하는(Lease Back) 구조.

통상 상업용 부동산 거래에서 건물 소유주인 매도인이 가격을 높게 받기 위해 매도 뒤에 장기 임차하는 '세일즈앤리스백' 방식은 널리 쓰임.

**세일즈앤리스백: 매각 후 재임대
매도인) 건물을 유동화함으로써 자금 융통과 동시에, 건물 사용할 수 있는 권리 유지. 확보한 현금은 주력 및 신규 사업에 투자 가능, 사옥 이전으로 소요되는 비용 절약 가능
매수인) 새로운 임차인 찾지 않아도 되고, 일정 기간 동안 임대료 수입 보장

다만 한국토지신탁은 리츠 AMC로서 주요 주주 중 하나이지 리츠 전체를 소유한 오너는 아니라는 점에서, 수익자들이 여러 곳이기 때문에 마스터리스에 따른 과실을 고스란히 가져가는 것은 아닌 셈. 한토신은 장기 임차 제안과 관련 검토중이며 아직 결정을 내린 것은 아닌 것으로 알려짐.

Q. 한국토지신탁이 우선매수권 행사하면서 얻는 이익은?
Q. 코람코자산운용 plan B -> 자금조달의 역할 어떻게?