REITs (Real Estate Investment Trusts)

1. REITs란?

다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자-운용하고, 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사

2. 수익구조
다수 투자자로부터 자금을 모아 상업용 부동산 자산에 투자하고, 해당 부동산으로부터 발생하는 임대수익이나 매각수익을 투자자들에게 배당금으로 나누어주는 구조.

리츠는 차입과(담보대출, 회사채, 장기차입금 등) 자본(유상증자, 신규상장)을 활용해 부동산 매입 후, 임대수익을 재원으로 배당 지급

통상 과세소득의 90% 이상을 주주에게 지급 의무

높은 유동성에 대한 반대 급부로 투자자들은 그만큼 가격 변동성에 노출됨.

단기적으로 주식시장 흐름에 영향을 받을 수밖에 없기 때문에 오히려 실물자산 대비 수급과 심리가 가격을 좌우하는 빈도가 잦음. -> 장기투자 저해하는 요인으로 작용할 가능성 존재.

3. 목적

- 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산 간접투자 기회 제공

- 부동산 가격 안정

- 건설시장 활성화 도모(안정적 자금조달 가능)

- 부동산 산업 발전 (낙후된 부동산 시장 선진화, 유동화하기 어려운 부동산 문제점 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모)

 

4. REITs 장점

- 투자금액 측면: 소액투자 가능

- 세금 측면: 직접 투자 대비 세금 부담 적음(배당금에 대해 15.4% 배당소득 과세)

vs 직접투자: 취득시 취-등록세, 보유시 재산세, 종합부동산세, 양도시 양도소득세 등 부담

- 투자 전문성 측면: 숙련된 전문가에 의한 자산운용

- 유동성 측면: 원하는 시점에 현금화 가능

- 안정성 측면: 국토교통부의 정기적인 관리감독, 리츠사 준법감시인을 통한 투자자산 관리

5. REITs 종류

투자대상 및 편입 자산에 따라 종류가 나뉨.

실물자산 투자 기준) 오피스, 리테일, 주거, 물류, 인프라, 헬스케어, 데이터센터, 패밀리하우스, 셀프스토리지 등

=> 단위 거래 규모가 큰 부동산의 특성상 개별 리츠의 편입 물건 개수는 제한적일 수밖에 없음.

이는 단일 또는 소수의 부동산 물건과 섹터가 지니는 고유한 위험에 그대로 노출될 수 있음을 의미,

특히 일반 투자자의 제한적인 분석능력이나 부동산 시장이 지닌 정보의 비대칭성을 고려한다면 리스크 더욱 커질 수 있음.

 

6. 국내 REITs 시장 규모

2024년 7월 말 기준, 국내 리츠 운용자산(AUM) 98조 5,000억원

**vs 2013년 AUM 11조 8,000억원 => 약 10년 만에 9배 수준으로 성장

VS 미국 리츠 운용자산 규모 1,800조원_ 리츠 현물 출자에 대한 과세이연제도 -> 리츠시장 급격히 성장

VS 일본 리츠 운용자산 규모 160조원_ 리츠 취득세 공제 등 세 혜택

 

7. REITs와 금리의 관계

출처: 매경이코노미

리츠 -> 부동산을 매입하기 위해 대규모 자금 조달

기준금리 상승 -> 금융비용 증가로 이어짐 => 리츠의 수익 감소

=> 임대료 등 부동산 수익을 배당재원으로 활용하는 리츠의 투자수익을 저하시키는 요인

 

지난 9월 열린 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 에서 미 중앙은행(Fed)은 2022년 3월 이후 지속해온 금리 인상 사이클을 마무리하고 0.5%p '빅컷' 단행 -> 금리 인하 사이클의 시작!

2023년 10월 한때 8%에 육박했던 미국 30년 만기 모기지 금리는 Fed의 긴축 완화 기조를 선반영해 약 2년 만에 6% 초반대까지 재차 하락함.

 

부동산 자산 매입에서 '레버리지 활용'이 불가피한 리츠는 그 속성상 시장금리에 민감하게 반응하는 동시에 특히 시장금리가 하향 안정시 수혜를 기대할 수 있음.

조달금리의 하락 => 리츠 부동산 매입을 위해 조달한 대출의 이자 부담을 덜 수 있음.

향후 리츠의 수익성 개선 및 배당 확대, 리츠에 대한 투자 심리 개선, 이는 리츠 가격 상승 요인으로 작용할 전망. 

 

**리츠의 경기 후행적 속성

통상 리츠 가격 => 경기 확장기 및 안정기를 거치는 동안 실물 지표 회복 확인 -> 이후 본격적인 상승 탄력

지난 2년 반 동안 리츠는 미국 증시 전반의 성과에 미치지 못했지만,

1. 자산 가격을 억눌렀던 금리의 추세적 하락, 2. 한동안 침체를 겪었던 부동산 투자의 점진적 회복

=> 향후 우호적인 경기 상황과 맞물려 실물 부동산의 펀더멘털 개선으로 이어질 것.

 

8. REITs 투자시 점검해야 할 사항

1. 기초자산) Cap Rate(자본환원율), 토지 및 건물가치, 건축연한, 거시 및 미시입지, NOI(순영업소득)

2. 임대계약) 공실률, 계약기간, 임차인 신용등급, 계약 갱신률, 계약조건(세금, 관리비), 임대료 상승률, 계약해지조건

3. 가치분석) 배당 수익률, 이자비용 및 부채비율, FFO(사업운영수익), NAV(순자산가치), P/FFO, P/NAV(주당 순자산가치)

4. AMC) 운영 역량, 부가서비스, 섹터 특성, 경쟁관계, 투자성향, 앵커(스폰서) 유무

+ 신규자산 편입 및 그에 따른 유상증자, etc...