REITs 리츠 투자 지표 및 밸류에이션

[리츠 투자 핵심 지표]
Cap Rate: 자본환원율 = 투자비용 대비 수익률
NAV(Net Asset Value): 부동산 순자산가치
FFO(Funds From Operation): 사업운영수익 = 리츠 운영수익
AFFO(Adjusted Funds Operations): 배당가능자금
DPS: 주당 배당금
 
[리츠 지표 의미]

Cap Rate = NOI(순영업소득) / 부동산 매매금액
NOI = 한 부동산에서 거두어들이는 연간 전체 소득 - 그 부동산에 들어간 연 모든 지출(융자 상환금 제외)
NAV = 해당 리츠가 보유한 부동산 총액 - 부채 = 순자산가치
P/NAV = 시가총액(주가X주식수) / 순자산가치
**P/NAV 1 이상 => 시가총액이 리츠 보유 순자산보다 큼을 의미. (미만은 반대)
DPS = 자사주 매입/소각, 자산 매각, 배당성향 상향 -> DPS 증가

 
[리츠 수익성 분석]
Cap Rate

**순영업소득 높을수록, 부동산 매매금액 낮을수록 Cap Rate 높아짐
**캡레이트 높다 => 매입한 부동산 자산의 임대료가 비교 가능한 지역의 부동산보다 높거나, 부동산을 싸게 샀다는 의미로 풀이, 향후 자산 매각시 높은 수익률 기록 가능
금리 인하기에는 임차인 신용상태 및 임대료 지불 능력 개선 -> 임대수익 확대로 리츠 자산 안정화, 캡레이트 상승
**캡레이트 낮다 => 대상 자산의 시장 가치 상승 예상
 

FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각차익 - 이자수익

**부동산 사업 특성을 반영하여 당기순이익에서 감가상각비와 자산매각에 따른 손익효과를 제외하고, 리츠의 실제 사업 수입을 반영하기 위한 지표 => 본원적인 실적("임대수익", "배당능력") 지표
**FFO 상승 -> 수익성 개선, 리츠의 영업수익은 임대료에 기반 두고 있기 때문에 크게 변동X

 
P/FFO = 주가총액 / 배당가능 수익

**EX) 해당값이 10이면 매년 시가총액의 10% 수익이 발생한다는 의미

 
AFFO = FFO + 임대료 인상분 - 자본지출 - 정기적 유지보수 금액 = 배당가능자금

**EX) AFFO가 주당 1달러인 리츠가 해당 분기 지급 비율을 50%로 책정하면 분기당 배당금은 50%
**조정과정을 거치기 때문에 FFO보다 보수적인 지표
 

DPS / 주가 = 배당률

**리츠는 법적으로 연간 수익의 90% 배당 의무

 
FFO/NAV = 순자산가치 대비 임대수익률

**부동산 임대 투자 임장에서는 자기자본수익률로 볼 수 있음.
**경기도 2급지 약 5%, 경기도 1급지 약 4%, 서울 2급지 약 3%, 서울 1급지 약 1% 정도

 

- 부동산 자본이득: 금리인하 -> Cap Rate 하락 -> 부동산의 Valuation Multiple 상승 -> 미래 주식가치 증가
- 부동산 임대수익: 금리인하 -> 이자비용 감소 -> NOI 증가 -> 주주배당 증가

 
[리츠 밸류에이션 - NAV Valuation] 
목적: 리츠가 보유하고 있는 자산의 시장가치를 Cap Rate를 이용해 합리적으로 추정하고,
예산되는 순영업수익을 곱해서 NAV 산출

ESR켄달스퀘어리츠 NAV Valuation

출처: 대신증권 20220713 ESR켄달스퀘어리츠

**Cap Rate 추정_ 시장 금리 상승이 캡레이트 하방을 차지하고 있으나, 여전히 높은 가격에 거래되고 있는 현대식 물류센터, 임차인 선호 지역에 위치한 점 등을 고려했을 때, 지역별 가중평균 캡레이트 4.5% 적용

 
먼저 23년 순영업이익(a)을 114억으로 추청, Cap Rate를 4.5%(b)라고 추정하면
Cap Rate = 순영업이익 / 부동산시장가치(Target Value)

**부동산시장가치_ 순차입금 없음을 가정

4.5% = 114억 / Target Value
즉, Target Value(c) = 253,333,333,333
NAV = Target Value - 순차입금(d)
= 2,533 - 1,058 = 1475(e)
발행주식수 213,089천 주(f)이므로,
목표주가 = NAV(e)/발행주식수(f) = 6,936원
현재주가 5,270원
따라서, 상승여력 = 6936 - 5270 / 5270 = 31.6%

**리포트 상 Target Value 값 직접 계산해본 값 다름

 
Q. 리츠 예상 영업수익 추정 방법?
Q. 리츠 DPS 산출 근거, 배당수익률?