REITs 유상증자

1. 리츠란?

다수의 투자자에게 자금을 모집한 뒤, 부동산에 투자 및 운용해 발생하는 임대수익, 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자상품

 

-상장리츠: 주식시장에서 거래되기 때문에 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉬운 것이 장점

 

-국내 상장 리츠시장 규모: 2022년 기준 17조원, 2025년 46조원, 2030년 128조원 증가할 것으로 전망. 주요 투자처로 각광.

 

2. 리츠 유상증자 배경 및 효과

[유상증자란?]

기업이 자본을 늘리기 위해 새로운 주식을 발행하고, 이를 기존 주주나 새로운 투자자에게 판매하는 과정.

주로 자본금 확충이나 부채 상환, 신규 사업 투자 등을 위해 진행

유상증자 => 기업의 재무구조 개선 및 성장 가능성 확대

 

[리츠 유상증자 logic]

보통 상장기업이 유상증자를 발표하면 -> 기존 주주의 지분 희석, 기업 재무구조 악재 예상

BUT, 리츠 유상증자: 배당 가능 이익의 90% 이상 투자자에게 배당 지급 의무

즉, 평소 임대료 등으로 번 돈 대부분을 투자자에게 고스란히 넘겨줌.

성장하려면 투자유치, 즉 유상증자가 필요할 수 있음.

규모가 큰 일부 리츠 제외하면 평소 보유하는 현금 규모 적은 편

따라서 리츠가 새로운 부동산 자산을 매입해 외형을 키우기 위해서는? 외부에서 투자금을 끌어와야 함.

"유상증자"

 

[리츠 유상증자 배경]

2024년 6월 국토교통부에서 발표한 '리츠 활성화 방안'을 근간으로

'리츠 배당확대법' + 최근 국회에서 자산 평가 이익을 배당 가능 이익에서 제외하는 내용이 담긴 개정안 발의 및 추후 시행

-> 리츠 배당확대법으로 배당지급에 대한 우려 없이 보유하고 있는 부동산 자산의 재평가가 가능해짐.

=> 보유 자산의 재평가 활성화로 시가총액과 자산 감정평가액 간 괴리가 생기는 큰 문제 해결 기대

=> P/NAV(자산 감정평가액 대비 시가총액 비율) 수준이 낮은 리츠 수혜 기대 (신한알파리츠, 롯데리츠)

신한 알파리츠) 타 스폰서 리츠와 달리 시장에서 직접 매물 구함 -> 상대적으로 경쟁력 있는 가격에 자산 편입 가능

-> 국내 주요 리츠운용사들이 대규모 유상증자 진행 중

출처: 한화리츠 IR_ 20240925 유상증자 계획발표

출처: 한화리츠 IR_ 20240925 유상증자 계획발표

 

[유상증자 진행 과정]

청약 -> 투자자들은 보유한 주식 수에 따라 신주를 인수할 수 있는 권리 가지게 됨.

 

[유상증자 장점] "성장 후 경쟁력을 갖추고 꾸준히 성장하기 위한 수단"

리츠 유상증자 -> 새로운 자산 매입 => 부동산 포트폴리오 구축

1. 규모가 커지면서 리츠 자체 신용등급 높아짐(분산 투자를 통해 리스크를 줄이는 효과)-> 리츠 자금 조달 금리 낮아짐

=> 투자자에게 돌아가는 배당금의 증가로 이어짐.

2. 규모 커지면서 각종 인덱스에 편입되는 효과 -> 인덱스를 보고 투자하는 기관(패시브 투자자)의 자금 유입

=> 리츠 거래 활성화 및 유동성 증가

즉, 장기적으로 기업의 재무 구조가 개선되면서 긍정적 영향을 미칠 수 있음.

 

[유상증자 단점] "리츠 지분 희석"

자금을 성공적으로 조달하기 위해 유상증자 시 시장가 대비 할인된 가격에 신주 발행

=> 기존 주주 입장에서는 단기적인 손실 입을 가능성 존재

=> 특히 국내 리츠는 아직 성장 초기에 있기 때문에 기존 주식 수 대비 신주 발행 규모가 큰 편,

유상증자 발표 이후 실제 신주가 성장될 때까지의 과정이 길기 때문에 유상증자시 부정적인 영향 다소 더 클 수 있음.

 

<CASE1) 신한알파리츠>

편입자산: 그레이츠판교, 그레이츠청계, 트윈시티남산, 신한L타워, 삼성화재역삼빌딩, 그레이츠숭례 등 11곳

배경: GS서초타워 및 씨티스퀘어 편입을 통한 포트폴리오 안정성 강화 -> 장기적 성장과 배당 안정성 제고

유상증자 후 배당추이: GS서초타워 및 씨티스퀘어 편입 후 2년간 연 350만원 안팎의 배당지급 예상

2024년 7월 기준 

=> 보유 자산의 재평가 활성화로 시가총액과 자산 감정평가액 간 괴리가 생기는 큰 문제 해결 기대

=> P/NAV(자산 감정평가액 대비 시가총액 비율) 수준이 낮은 리츠 수혜 기대

 

<CASE2) 코람코라이프인프라리츠>

편입자산: 전국 150여개 HD현대오일뱅크 직영주유소, 삼성-LG전자 등 대형 가전매장, 쿠팡 풀필먼트와 라스트마일 물류센터, 맥도날드 및 폴바셋 등 대형 F&B브랜드의 DT매장, 서초동 마제스타시티타워1 우선주

상장 당시 목표 수익률: 연 6%, -> 꾸준한 밸류애드 및 자산매각으로 현재 실질 배당률은 목표 수익을 상회하는 연 7.6%

규모: 400억원 규모의 유상증자

배경: DF빌딩 우선주 매입 목적 -> 리츠의 체급을 높이고 배당 안정성 강화 목적

청약일: 구주주 청약일 10/7-10/8, 청약률 약 106% => 많은 투자자들이 유상증자에 긍정적인 반응 보임

기대효과: 코람코라이프인프라리츠의 수익성과 성장성 향상의 마중물로서 향후 우량 자산을 대상으로 다양한 전략을 구사해 목표보다 실제 배당을 꾸준히 높일 수 있음. 오는 11월 말 연 10%대 배당 예고.

 

3. 리츠 유상증자 시사점 2 points

1. 어떤 자산을 사려고 하는지

2. 유상증자 시점이 어떤지

 

1. 어떤 자산을 사려고 하는지?

리츠가 증자를 통해 조달한 자금으로 어떤 부동산 자산을 매입하려고 하는지 파악해야 함.

리츠의 전략에 잘 맞는 자산인지, 기존 자산과 시너지 창출이 가능한지, 매입가격이 적절해 DPS(주당배당금)을 높일 수 있는지 등을 따져봐야 함. 이를 충족하는 유상증자는 단기적으로 주가가 조정될 수 있겠지만, 중장기로는 상승세를 보여줄 수 있기 때문에 투자자에게 긍정적일 수 있음.

 

2. 유상증자 시점은 어떤지?

리츠는 새로운 부동산 자산을 취득할 때 1. 차입(돈 빌리는 방법), 2. 유상증자(주식시장을 통한 자금조달) 방식 중 택

-주가가 높을 때) 기존 주주 입장에서는 유리한 조건에서 부동산 자산 추가 가능.

-주가가 낮을 때) 매입하려는 부동산 자산 가격만큼 자금을 조달하려면, 주가가 높았을 때보다 신주를 더 많이 발행해야 하기 때문에 기존 주주에게 비교적 불리

 

**EX) 주가 각각 1만원, 5천원 / 1억원 건물 매입 가정

-주가 1만원: 신주 1만주 발행

-주가 5천원: 신주 2만주 발행

=> 새로 발행하는 주식 수량이 많아질수록, 주식당 배당금 희석이 커짐에 따라

기존 주주가 갖고 있는 주식의 가치도 떨어짐.

 

[유상증자에 대한 개인적 의견]

주식과 다르게 리츠의 유상증자는 장기적으로 리츠의 성장 가능성을 높이는 좋은 기회라고 생각함.

단기적으로는 주가를 희석시켜 부정적인 영향을 받을 수 있지만,

리츠 수익의 90%가 투자자에게 배당으로 귀속된다는 점을 고려했을 때,

유상증자로 리츠의 몸집을 키우는 것이 투자자에게도, 리츠회사에게도 좋은 투자 전략이라고 생각함.